מנהל נכסים בעבודה

ניהול נכסים – עוד תועלות בשכירת חברת ניהול

לחברת ניהול נכסים מקצועית שפע של תועלות העשויים לסייע באופן משמעותי לבעלי הנכס הנהנים משפע של יתרונות הנוגעים לשמירה על הנכס עצמו, מנהל נכסים אחראי לאיתור דיירים מתאימים ולגביית השכירות בזמן – בלי להתמודד עם הקשיים.  כמו בכל ענף גם לניהול נכסים האתגרים המיוחדים לו.  נסקור בקצרה את היתרונות השונים של שימוש בחברת ניהול נכסים בשלבים השונים של השכרת הנכס.

  1. איתור דיירים איכותיים יותר

    משפחה גדולה שלווה ושמחה של ברבורים
    Big happy family

את העבודה עם חברת ניהול הנכסים בשלב איתור הדיירים ניתן להשוות לבנייה של חומה מסביב לבית שלכם, כאשר אתם יודעים מי ייכנס לבית, וחברת הניהול ערכה מספר ראיונות עם דיירים פוטנציאליים ובחרה את הדייר האידיאלי עבורכם (וכן עבורה, שכן חברת הניהול תעדיף להשכיר את הנכס לדיירים יציבים מבחינה כלכלית, שסביר להניח שלא ינסו לשלם שכירות חלקית או לעכב את תשלום השכירות בכל חודש).

חברות הניהול נכסים עובדות עם מאגרים מסודרים המאפשרים להם בחינה של הדייר מבחינת זמן ההעסקה שלו בחברה ומשכורת חודשית שהוא מקבל, וכן לקבל פידבק ממשכירי דירה קודמים של אותו הדייר ביחס לעמידתו בתשלום החשבונות השוטפים. כאשר אנו מחפשים דייר אידאלי, אנו מעוניינים להשיג את התנאים הבאים:

  • סיכויים גבוהים יותר שהדייר ישלם את שכר הדירה במלואו ובזמן

    לאורך כל תקופת השכירות. דייר שאינו משלם פוגע בתזרים המזומנים השוטף שלנו, ובמקרה שאינו משלם במשך תקופה, הוא עלול לגרום להוצאות נוספות של פינוי מהנכס. מצב שבו צריך לפנות דייר אינו נעים בעליל לאף אחד מהצדדים, ועשוי להוביל גם לנזק לנכס שנצטרך לתקן מאוחר יותר.

  • סיכויים גבוהים שמקום העבודה שלו יציב ומאפשר לשלם שכירות לאורך זמן –

    אחת הסיבות שבגינן שוכרים רבים עוזבים את הדירה, גם אם אהבו אותה מאד, היא שינוי מקום העבודה. אובדן ההכנסה, בנוסף לצורך להגיע בכל יום למיקום שונה (לעתים בעיר אחרת, או בצד שונה של העיר) גורם גם לדייר היציב ביותר לרצות שלא לחדש את החוזה לשנה שלמה. מקום עבודה יציב הוא אחד מהתנאים לשכירות יציבה לאורך זמן.

  • סיכויים גבוהים יותר שיאריך את תקופת השכירות בכל שנה

    – על מנת שתהיה לנו הכנסה מניבה מדי חודש, ללא החלפה של דיירים מדי שנה. דיירים לתקופה ארוכה גם חוסכים את העלויות הנוספות של סיוד או צביעת הדירה ותחזוקה שוטפת בין הדיירים, והם גם מונעים מצב שבו הדירה ריקה לחודש או לחודשיים עד לאיתור דייר חדש.

  • סיכויים גבוהים יותר שלא ייגרם נזק קל או קיצוני יותר לדירה ככל שהדירה מושכרת לאורך זמן, נזקים קטנים מתחילים להצטבר. מערכת הניקוז ישנה יותר, הקירות כבר אינם לבנים ומרהיבים כפי שהיו והשטיח – בכל שנה נראה מעט יותר מרופט. עם זאת, כאשר אנו משכירים את הדירה לדייר או למשפחה השומרים על הנכס – הנזקים יהיו קלים יותר, וניתן יהיה לתקנם במהירות. 
  • סיכויים גבוהים יותר שישכור את הדירה זמן קצר לאחר שהתפנתה

    – דיירים שמחפשים נכס לשכירות מעדיפים לחכות עד שהילדים יסיימו את שנת הלימודים או עד איתור מקום עבודה סמוך לדירה. השאיפה שלנו כבעלי דירות היא, כמובן, להשכיר את הנכס מהר ככל האפשר, על מנת שלא יישאר ריק לפני שדייר נכנס אליו. 

  • סיכויים גבוהים שייתן ביטחונות וערבויות לשכירות

    – דייר שחתם עם ערב ונתן שטר ערבות או חודש שכירות נוסף, מעניק שקט נפשי יותר ביחס לדייר שיכול להיעלם בתוך יום, בלי הודעה מראש. ערבויות יכולות לשמש גם לתיקון נזקים, אם אלה נוצרו, ולהבטיח כי לדייר יש מכרים שניתן לפנות אליהם בעת הצורך אם איננו מצליחים ליצור קשר עם הדייר שלנו. 

  • סיכויים רבים שלא ישכיר את הדירה בשכירויות משנה לשותפים נוספים

    – ללא ידיעתכם, כמובן. דיירים נוספים עלולים לגרום בלאי ונזק נוסף לדירה.

כיצד חברות הניהול נכסים מסננות את הדיירים על פי קריטריונים אלה?

חברות ניהול נכסים נוהגות לסנן את הדיירים לפי קריטריונים קבועים מראש כבר בשלב שבו הן מראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים. דיירים בעלי חשבון מוגבל או דיירים שפשטו רגל בעבר עשויים לכלול אפשרות לסיכון מסוים. בארה"ב, למשל, נהוג לקבוע לכל שוכר דירוג אשראי מסוים שמשכירים פוטנציאליים יכולים לראות ולדעת מה מוסר התשלומים של אותו השוכר. בישראל, יש בידי חברות הניהול נכסים כלים אחרים לסנן את השוכרים הפוטנציאליים.

תלושי משכורת ודף חשבון, בבקשה

בעוד משכיר פרטי עשוי להיתקל במבט מופתע או בסירוב להציג תלושי משכורת, חברות ניהול נכסים מקצועיות יכולות להתנות את שכירות הדירה בקבלת ערבויות מתאימות לכך שהשוכר במצב פיננסי יציב. במיוחד בדירות יוקרה או בדירות ששכר הדירה שלהן גבוה יחסית, אין כמו חברת ניהול נכסים המנהלת את הנכס ומקבלת את הנתונים המלאים על כל שוכר עבורכם.

החוזה שלך שווה יותר

לחוזה שכירות מול הדיירים יש ערך גדול יותר כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים בעלת מוניטין וסוללת עורכי דין המוכנה להגן על זכויותיכם בכל שלב. שוכר המעוניין להוסיף שותפים לדירה ללא ידיעתכם יחשוב פעמיים כאשר יהיה מודע לכך שהוא נמצא מול חברת הניהול. כמו כן, נזקים קלים לדירה מתוקנים כבר בשלב שבו היא מושכרת, ולא כאשר הוא עוזב את הדירה.

"אנו מעוניינים להיכנס לנכס לראות את מצבו"

בקשה זו עשויה להראות תמוהה כאשר היא מגיעה מבעל דירה, אך כאשר חברת הניהול נכסים מבקשת להיכנס לנכס על מנת לערוך ביקורת שגרתית אחת לתקופה, הבקשה נראית לגיטימית לחלוטין. לאחר הודעה מוקדמת, ניתן לראות כי הדירה אכן נקייה ושמורה במצב טוב, ושאין בלאי מוגבר לדירה בעקבות תחזוקה לקויה. אם אינכם מעוניינים להשכיר דירה לבעלי חיות מחמד, למשל, ביקורת שגרתית יכולה גם למנוע דיירי משנה בלתי רצויים על ארבע.

  1. מנהל נכס מרחוק (מחו"ל או מעיר מרוחקת) – יתרון גדול לחברת הניהול

    הבעלים של הנכס הינם תושבי חוץ
    בעל הנכס תושב חוץ, למשל

יתרון משמעותי נוסף, מעבר לסינון הדיירים העומדים להתגורר בבית, הוא היכולת לנהל את הנכס בשלט רחוק. כאשר אתם נמצאים בחו"ל או גרים בעיר מרוחקת, פגישה עם הדייר שלכם עשויה לעלות לכם זמן וכסף רב. אם תצטרכו להגיע לדירה על מנת לבדוק את השירותים בכל פעם שנסתמו, לתקן מזגן או חלון שאינו נפתח – אתם מוסיפים עלויות נוספות שלא תכננתם מראש, הפוגעות בתשואה השנתית של הנכס.

כאשר מדובר בניהול של מספר נכסים במקביל, מדובר גם בזמן בלתי מבוטל של התנהלות מול הדיירים, בשיחות לחוצות בכל שעות היום (ולעתים אף באמצע הלילה), בטרדה נוספת הקשורה לגביית השכירות מדי חודש (מה לעשות, לא כל הדיירים מפקידים צ'ק לחשבון הבנק שלך בצורה מסודרת) וכן בצורך להתנהל מול בקשות אישיות מיוחדות.

קל יותר לדיירים לבקש מכם דחייה מסוימת של שכר הדירה (כי "המשכורת אחרה", כי "הייתי חולה", כי "הרכב התקלקל" או כי "חזר לי צ'ק"). כאשר מדובר בחברת ניהול, במנהל נכס שאין לו קשר ישיר עם השוכר למעט גביית השכירות ותחזוקת הנכס, קל יותר לקבל את דמי השכירות בזמן. שוכר יעדיף להתמקח עם אדם פרטי, אך מול חברת ניהול (בעלת סוללת עורכי הדין שציינו לעיל) הוא יתמקח פחות.

כאשר אתם מנהלים נכס, גם אם אתם מתגוררים במרחק מטרים ספורים ממנו, הדייר אינו יודע זאת. אינכם זוכים לדפיקות על הדלת או לביקור בלתי צפוי, והקשר היחיד שבאמת יש לכם עם הנכס הוא בדיקת חשבון הבנק שלכם וחיוך רחב כאשר אתם נוכחים לדעת ששכר הדירה הופקד ללא תקלות. אינכם מכירים אישית את הדייר שלכם אלא אם אתם מעוניינים בכך, ואינכם צריכים לדאוג לרווחתו או להתמודד עם בעיות שונות בתשלום.

  1. תחזוקת הדירה – מתקנים רק את מה שבאמת צריך, וביעילות

    איש תחזוקה הזמין מיידית לכל תיקון מתבקש
    ניהול נכסים

יתרון גדול נוסף שיש לעבודה עם חברת ניהול נכסים קשור גם לתחזוקה השוטפת של הנכס. כאשר צצה תקלה כלשהי, כמו מערכת חשמל שאינה עובדת, בעיות הקשורות להדברה מפני מזיקים או כל צורך אחר של הדייר, שבעטיו הוא פונה לבעל הבית – חברת הניהול שלכם יכולה להחליט על סמך ניסיונה, האם מדובר בתקלה שעל הדייר לתקן בעצמו או להזמין איש מקצוע, או שמא מדובר בתקלה שבעל הבית צריך לדאוג לטיפול בה.

חברות הניהול מעסיקות סוללה רחבה של בעלי מקצוע: צבעים, אינסטלטורים, חשמלאים ובעלי מקצוע נוספים המגיעים לנכסים ומבצעים בהם תיקונים שוטפים. עלות הקריאה היא נמוכה בהרבה מעלות קריאה של חשמלאי מזדמן, איכות העבודה גבוהה יותר, וכמובן – הפיקוח על התיקון הדוק יותר כאשר מדובר בבעל מקצוע שהגיע לנכס דרך חברת הניהול.

כאשר אתם עובדים עם חברת ניהול מקצועית, אתם יכולים להיות בטוחים שהתיקונים החשובים בלבד יבוצעו, ואלה שמהווים "מותרות" או ניסיון של השוכר לקבל מעט יותר על חשבונכם – לא יבוצעו. אינכם צריכים לעמוד בפני לחצים של השוכר, המודע לעובדה כי בכל רגע ניתן להחליפו בשוכר אחר, "בעייתי" פחות. לחברות הניהול, בדרך כלל, יש מאגר של דיירים פוטנציאליים הנמצאים ברשימות המתנה להיכנס לנכסים השונים, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, שבהם קשה למצוא נכסים אטרקטיביים להשכרה. נרחיב על כך מעט.

  1. כמות גדולה של שוכרים פוטנציאליים

    קהל מעורב בהמתנה
    הרמוניה

חברות ניהול נכסים ואחזקת מבנים ותיקות ומקצועיות, המספקות גם שירותים של איתור דיירים לנכס, מפרסמות כל העת נכסים להשכרה באזורים שונים בארץ. רשימות אלו מקבילות לרשימות של מתווכים בסוכנות תיווך, אך כוללות יתרון בולט נוסף. חלק מהדיירים כבר שוכרים נכס אחר שהחברה מטפלת בו, ומעוניינים לעבור לדירה חדשה. חברת הניהול מכירה את מוסר התשלומים של הדייר ומורגלת בהתנהלות מולו. גם הדייר, מצדו, מודע ליתרונות השונים בעבודה מול חברת הניהול – במיוחד כאשר יש תקלה בנכס – וממשיך לשכור נכסים דרכה במקום לפנות למתווך.

כך, באמצעות יצירת קשרים ארוכי טווח עם משכירי דירות ועם שוכרים פוטנציאליים, חברות הניהול יוצרות שוק איכותי יותר של דיור בארץ, המותאם לצרכים האישיים של משכירי הדירות ושל השוכרים, ומאפשרות שמירה על שוק יציב המתפקד כמעט תמיד לטובת משכירי הדירות.

אחוז גבוה יותר של בעלי נכסים משכיר את הנכס מדי שנה דרך חברת ניהול נכסים

כפי שנוכחנו, להשכרת נכסים דרך חברת הניהול יתרונות רבים. החיסכון של זמן ומשאבים בניהול הנכס, כמו גם היכולת לסנן דיירים "בעייתיים" בצורה מהירה ויעילה, מאפשר לבעלי נכס אחד או יותר להתעסק בדברים החשובים ביותר – איתור נכסים איכותיים באזורי ביקוש – והשקעת הכספים המגיעים מהשכירות החודשית בעתיד.

כפי שהשקעה בשוק ההון על ידי מנהלי תיקים מקצועיים יכולה, בסופו של יום, להעלות את שורת הרווח בתיק, כך גם בתחום הנדל"ן: חברת ניהול חוסכת סכום ניכר שהיה יוצא על תיקונים של הנכס, על תקופות שבהן הנכס ריק או על תהליך פינוי של שוכר שאינו מעוניין לשלם, והיא חוסכת גם זמן שהיה מושקע בתקשורת שוטפת עם השוכרים.

לסיכום, ניתן לראות כי חברות הניהול בעלות הניסיון המשולב בתיווך, באיתור נכסים עבור משכירים פוטנציאליים ובאיתור משפחות יציבות כלכלית המעוניינות בנכסים אלה, משנות את עולם הנדל"ן בארץ כבר מספר עשורים. נראה כי בעתיד, מרבית שוק השכירויות יתנהל על ידי חברות אלה, בדומה לשוק הנדל"ן האמריקאי.

לעוד יתרונות בניהול נכס ע"י חברת ניהול תוכלו לקרוא במאמר עוד תועלות בשכירת חברת ניהול

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email