3 טיפים שכל בעלי דירות להשקעה חייבים להכיר כדי להגן על הנכס שלהם מפני שוכרים בעייתיים, וגם איך להתנהג בהגינות עם שוכרים . בעבודתנו בניהול דירות שכורות, נתקלנו בחוזי עושק, וכשזה מתפוצץ זה לא נעים. לעיתים, ביהמ"ש מתערב. חשוב וכדאי להיות מודע להמלצות. תוצאות פסקי הדין: הוצאות של עשרות אלפי שקלים…
דירתכם מושכרת ומוחזקת בידי זרים. נתתם דירה ובתמורה קיבלתם ערימה גדולה של ניירות… אתם מקווים לטוב ושלא תיאלצו להתעמק בניירת שבידיכם. רק רוצים שהדירה תישמר, התשלומים הנלווים יפרעו (וועד בית, ארנונה, מים, חשמל) ושכר הדירה יגיע בזמן. גם שוכרים מצפים ליחסים הוגנים עם המשכירים. כאשר אחד הצדדים אינו הגון, רוב הסיכויים שהבעיות בפתח…
כי זה בדיוק הנושא של המאמר בו אני מביא 3 פסקי דין מהזמן האחרון בהם נותן בית המשפט כיוון לצדדים על אופן התנהגות רצויה ביחסי שוכר/משכיר…
טיפ מס' 1: על שוכר לספק כל מידע רלוונטי מהותי, מאידך על המשכיר לנסות להשיג כל מידע שכזה.
האם על משכיר דירה לדעת את המצב הפיננסי והמשפטי של השוכרים? והאם חובתו של השוכר ליידע את בעל הדירה על מצבו? בפסק דין מהחודש האחרון הכריע בית המשפט – כן!
בעל דירה ברמת גן ביקש צו פינוי כנגד השוכרת שלו לאחר שגילה כי היא נמצאת בהליכי פשיטת רגל. השוכרת טענה כי הודיעה על כך מראש, אבל בית המשפט העדיף את גרסת הבעלים. פסק הדין בתביעה ניתן על ידי השופטת לימור ביבי כחצי שנה לאחר שהוגשה. השופטת פסקה לטובת בעל הדירה וקבעה שהשוכרת הטעתה אותו בכך שלא גילתה לו את מצבה הפיננסי.
בעל הדירה, כנראה כבר הרגיש את הצפוי לו מהשוכרת פושטת הרגל, העדיף, בחכמה, להקדים תרופה למכה, וברגע שנודע לו על מצבה – תבע את פינויה. חכם יותר היה – לו גילה מידע זה בטרם השכיר לה את דירתו. ויש אפשרות פשוטה למדי לברור טרם חתימת חוזה השכירות. קראו כאן.
טיפ מס' 2: "חוזה עושק" המקפח את השוכרים – זה לא עובד!
כשלים בשוק השכירות מאלצים את השוכרים לחתום על הסכמי שכירות עושקים ומקפחים ולסבול בעלי דירה מתעמרים. בפסק דין שניתן באחרונה בתביעה אמיצה שהגיש שוכר, נמתחה ביקורת חמורה על התנהלות בעל בניין.
בפסק דין מפורט ומנומק השופט הבכיר אלי ספיר הטיח ביקורת קשה בבעל דירה ודחה את כל טענותיו. השופט קבע כי חוזה השכירות עליו חתם השוכר כמו גם יתר השוכרים בבניין, הוא "חוזה עושק" המקפח את השוכרים "הפועלים תחת אילוצי שוק קשים". לדברי השופט, ההסכם מכיל תנאים בלתי סבירים וסנקציות כספיות מופקעות ובלתי פרופורציונאליות על הפרות שאינן משמעותיות.
להיות הוגן – זה שם המשחק.
כפי שאפשר לקרוא בקישור לעייל, ספור המעשה מגולל את עלילותיו של בעל דירה שהגזים ביחסו המחפיר לשוכריו. השופט לימד אותו פרק בהלכות השכרה. כדאי ללמוד את זה בבית…
טיפ מס' 3: המשכיר נושא באחריות לתקינות כל מערכות הדירה.
מי ביוב חדרו לדירה ששכרו בני זוג וגרמו לנזק רב. באחרונה התקבלה תביעה שהגישו השוכרים נגד בעל הדירה ונקבע שהוא התרשל כשעל אף התרעות מצדם לא תיקן שסתום מקולקל במערכת.
בערב יום כיפור 2013 הוצפה דירה שכורה במרכז הארץ בה גרו באותו זמן בני זוג עם שני ילדיהם הקטנים. בתביעה שהגישו השוכרים נגד בעל הדירה כשנה לאחר מכן הם טענו שההצפה נגרמה בעקבות תקלה במערכת הביוב בה השסתום שנועד למנוע את חזרת המים לדירה לא פעל. לדבריהם, מי הביוב שנכנסו ליחידה גרמו לנזקים כבדים, בין היתר בהרס ציוד אותו החזיקו בדירה, בהוצאות שנגרמו להם עקב מעבר דירה שנכפה עליהם ובעוגמת נפש.
השופטת קבעה שהנתבע נושא באחריות לתקינות מערכת הביוב וכתבה שהוא "הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו בכך שלא הקפיד על תחזוקה נאותה של המערכות ולא שעה להתרעות התובעת בעניין ההצפות, אשר חייבוהו להשקפתי לטפל בבעייה מיסודה ולא להזניחה".
💡 טיפ זהב למשכירים: אל תסמכו רק על החוזה! חוזה שכירות חזק הוא הכרחי, אך הוא לא מחליף סינון מקדים. השקיעו את הזמן בבדיקת רקע לשוכר: בקשו תלושי שכר מ-3 החודשים האחרונים, שוחחו עם בעל הדירה הקודם שלו (כדי לוודא שאין היסטוריה של איחורים בתשלום), ודרשו ערבות בנקאית או פיקדון מזומן. המאמץ המקדים הזה חוסך עוגמת נפש והוצאות משפטיות בעתיד.
חלוקת אחריות: מה באחריות השוכר ומה באחריותכם?
כדי להימנע מתביעות דומות לאלו שהוצגו בפסקי הדין, חשוב להבין היכן עובר הגבול בין "בלאי סביר" לנזק. להלן טבלה המרכזת את חלוקת האחריות המקובלת על פי החוק ופסיקות בתי המשפט:
| סוג התקלה / הליקוי | מי נושא באחריות (ובעלות התיקון)? | הערות חשובות |
| פיצוץ בצנרת הפנימית או בלאי במערכת הביוב | המשכיר (בעל הדירה) | כמו בפסק הדין לעיל, על המשכיר לטפל בבעיות תשתית ובלאי טבעי של המערכות (דוד שמש, צנרת). |
| סתימה נקודתית בכיור או באסלה | השוכר | לרוב נגרם כתוצאה משימוש יומיומי לקוי (השלכת מגבונים, שאריות מזון). על השוכר להזמין ולשלם לאינסטלטור. |
| דהיית צבע בקירות וקורוזיה בברזים | המשכיר (בעל הדירה) | נחשב כ"בלאי סביר". השוכר לא מחויב להחזיר דירה במצב חדש לחלוטין, אלא אם הוסכם אחרת בחוזה (למשל סעיף צביעה מחדש). |
| שבירת חלון, דלת או נזק כבד לריצוף | השוכר | נזק ישיר שאינו סביר מחייב את השוכר לתקן על חשבונו, או מאפשר קיזוז מדמי הפיקדון שלו. |
שאלות נפוצות בנושא יחסי שוכר ומשכיר
האם מותר לי להכניס לחוזה סעיף של קנס כספי גבוה על איחור בפינוי הדירה?
כן, מקובל להכניס סעיף של "פיצוי מוסכם" על כל יום איחור בפינוי. עם זאת, כפי שראינו ב"טיפ מס' 2", חשוב שהסכום יהיה פרופורציונלי (למשל, פי 2 או 3 משווי יום שכירות רגיל). אם הסכום יהיה מופקע ולא הגיוני, בית המשפט עלול לפסול אותו בטענה ל"חוזה עושק".
מה עושים אם השוכר מסרב לתקן נזק שהוא גרם באשמתו?
כאן נכנסת החשיבות של הערבויות. אם יש בידיכם ערבות בנקאית או פיקדון מזומן, תוכלו (לאחר מתן התראה בכתב לשוכר וזמן סביר לתיקון מטעמו) לתקן את הנזק בעצמכם ולקזז את העלות מהערבות שבידיכם, בכפוף למה שהוגדר בחוזה.
האם אני יכול לבטל את החוזה אם גיליתי שהשוכר שיקר לגבי מצבו הכלכלי?
על פי רוב, הסתרת מידע מהותי (כמו הליכי פשיטת רגל או עיקולים, כפי שראינו ב"טיפ מס' 1") מהווה עילה לביטול החוזה עקב חוסר תום לב והטעיה. במקרים כאלו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לפעול בצורה חוקית ולא לבצע פינוי בכוח.
הצעד הבא שלכם להצלחה
אהבתם? שתפו את המאמר עם חברים ומכרים. רוצים לקבל ממני עוד הרבה טיפים מועילים, עצות שוות והדרכה מעשית לטיפול נכון ורווחי בדירה להשכרה? הקליקו עכשיו על הקישור והורידו את מדריך הבזק "תשואה ללא הפתעה" – במתנה ממני ולגמרי בחינם. וגם תקבלו עידכון על כל פוסט חדש שאעלה.
