ניהול דירות להשכרה: על האנשים שעושים כסף מ AIRBNB

כחברת ניהול נכסים הפועלת זמן רב אנו מודעים לסערה שחולל AIRBNB בשוק השכירות.  בחנו את הנושא מכל זווית כי הפניות לשרותי הניהול היו רבות.  ככל שעובר הזמן ו AIRBNB מתבססת – המסקנה היא שצריך להיות זהיר מאוד, ואם מחליטים שכן – זו בעיקר עבודה עצמית.

בדה-מרקר מ 1/6/18 התפרסמה הכתבה הבאה:  לחץ על הקישור: ניהול דירות לזמן קצר AIRBNB
(הקישור הוא לגירסת טקסט.  אם יש לך מנוי על דה-מרקר לחץ כאן )

דה-מרקר מיום 1/6/18

פורסמה בגיליון יום שישי של דה-מרקר כתבה אוהדת לעסקי AIRBNB.  ניראה שדה-מרקר מתלהב מהקונספט ומספר לנו על חגיגה גדולה של בעלי הדירות וגם של נותני השירותים סביב.  הבעלים מרוויחים כי דירתם המיועדת להשכרה מניבה תשואה גבוהה יותר וספקי השירות המסייעים להם מרוויחים לא פחות.

עצרו את הסוסים!  מנסיון, המצב שונה. תיראו את כל התמונה.  אשים לכם זכוכית מגדלת על הפרטים שלא מוזכרים בכתבה – ואז תחליטו.

ניהול השכרת דירות לטווח קצר– האם זה באמת משתלם?

ניראה שהכתבה הוזמנה על ידי אנשי AIRBNB או אינטרסנטים מטעמה.  בשטח, המציאות שונה לגמרי.  יתכן שיש כמה דירות בערים מרכזיות שמטופלים באינטנסיביות, צברו וותק באתרים השונים, ומרוויחים יפה – אך לרוב בעלי הדירות זה ממש לא כך.

ניהול נכסים Airbnb– זמן שווה כסף

זמן רב עלול לעבור עד ההשכרה הראשונה, ועוד זמן רב עד השנייה.ובינתיים, הדירה, שיועדה לטווח קצר והושקע בה הון, צוברת בעיקר הוצאות. הגבתי על כך בקצרה בטוקבק באתר וארחיב כאן קצת יותר.

ניהול דירות  airbnbדורש השקעה רבה בדירה ועבודה אינטנסיבית סביבה.  זו כבר אינה “הכנסה פסיבית” משכר דירה, אלא לכל הפחות עבודה במשרה חלקית.  הנה כמה נקודות/הערות למי ששוקל השכרה לטווח קצר (לאו דווקא לפי סדר החשיבות):

1. השכרה לטווח קצר דורשת דירה מאובזרת לגמרי.
   – אינטרנט חובה – מטבח מעוצב שיש בו הכל (מקרר, גז או אינדוקציה, מיקרוגל, תנור, סכו”ם, סירים, מחבתות, כוסות צלחות – ממש הכל ).
   – חדר שינה כולל מצעים מפנקים.
   – חדר אמבטיה עם מגבות סבון, שמפו, פן וכיוצ”ב.
   – טלוויזיה, רמקולים המתחברים ל  Bluetooth.
   – ריהוט לחדרי השינה, מצעים.
   – סלון ופינת אוכל נאה, לפי אפשרות התקציב.
   ככל שהדירה יפה ומושכת – כך תקבל ציון גבוה יותר באתרים והביקוש אמור להיות גבוה יותר.  כמובן, זה רק אחד מהפרמטרים.  המיקום, הסביבה, הנגישות – קובעים לא פחות.
2. הקמת הדירה בפלטפורמות ההשכרה השונות (AIRBNB, BOOKING) דורשת מקצועיות. חובה לעשות את זה נכון.  לצלם טוב ולהגדיר חכם.  כדאי להתייעץ עם בעלי ניסיון.
3. עובר זמן עד שהדירה מתבלטת באתרים ושוכרים מגיעים.
4. חובה לבחון היטב את השוכרים המעוניינים. לא תירצו להכניס לדירה מושקעת כמה חבר’ה שבאו לקרוע את העיר ואת הדירה על הדרך.
5. אחריות לציוד היקר שבדירה. האחריות הניתנת ע”י האתרים השונים מוגבלת למדי. ולך תרוץ אחרי שוכרים שהם כבר מזמן רחוק מעבר לים….
6. ניהול דירות לתקופות קצרות אומר שיש הוצאות תחזוקה שוטפות גבוהות: מים, חשמל כלולים בדמי השכירות.  אין השוכרים נוהגים לחסוך.  הם בחופש והכל כלול.
   בלאי גבוה של כל איבזור הדירה.  מכשירי החשמל מטופלים בידים רבות ולא תמיד איכפתיות.
7. לפני כל השכרה ניקיון וכביסה.
8. ניהול נכסים לטווח קצר מחייב את הבעלים להיות זמינים לקבלת השוכרים לדירה, במועד הפינוי של הדירה וגם בין לבין כדי לענות לפניות אפשריות של השוכרים.
9. מסירת הנכס לחברת ניהול airbnb: כדי שלחברת ניהול הטיפול בדירה ישתלם ויהיה “מודל כלכלי” למתן שרות זה – העמלה תהיה גבוהה ועלולה לנגוס בחלק משמעותי מהתשואה.
10. שיקולי מס: פתיחת תיק ברשויות המס, בעת מכירת הנכס מוטלים מסים נוספים.

ניהול דירות להשכרה לטווח קצר– מה מרוויחים בסופו של דבר?

צריך להשקיע כסף וזמן כדי שהדירה תניב את התשואה הגבוהה כפי שמבטיחה הכתבה.  אפשרות סבירה היא שדירה תוצא להשכרה – אך תעמוד ריקה זמן רב, עם כל הציוד שבה… וכמובן, הפסד הכנסה אלטרנטיבית מהשכרה רגילה לטווח ארוך.

ניראה שגם הכתבת עצמה התבלבלה בהערכות השונות לגבי תפוסת הנכס.  בתחילת הכתבה כתוב: “בעונת התיירות הם מצליחים להניב לעצמם הכנסה משולשת מזאת שהיתה מתקבלת עבור תשלום שכירות לדירה. דירת 3 חדרים שהיתה מושכרת בתל אביב ב–7,000 שקל לחודש, מעניקה לבעליה הכנסה של 800–1,500 שקל ללילה, מדי לילה בעונת התיירות. בשקלול חודשים חלשים, דירה כזאת מכניסה לפחות 200 אלף שקל בשנה, לעומת 84 אלף שקל משכירות רגילה.”

בהמשך כתוב משהוא שונה לגמרי: “לטענת החברה, ההכנסה הממוצעת של משכירי דירות Airbnb בישראל היא 9,600 שקל לשנה (כ–2,600 דולר), ומארח משכיר את דירתו ל–26 לילות בשנה בממוצע. בתל אביב הממוצע גבוה יותר — 31 לילות בשנה, ובירושלים המספר הוא 28 לילות.” ????
אז כמה לשנה? 200 אלף או 9.6 אלף?

לסיכום: אם בעלי הנכס גרים בסמיכות, או יש להם בן משפחה קרוב הפנוי לטיפול אינטנסיבי – זה עשוי להשתלם. עבודה מול חברת ניהול airbnb בדרך כלל זה עלולה להתברר כעסק לא משתלם לשני הצדדים.  לנו, כמנהלים דירות להשכרה – זה לא כלכלי.