ניהול דירות ונכסים: איך עזרתי לבעל דירה להשכרה לפנות דיירת שהשתלטה לו על הדירה (ואני יכול לעזור גם לכם)

אחד הדברים שמפחידים בעלי נכסים ודירות יותר מכל הם דיירים המשתלטים על הדירה, שוהים בנכס ואינם משלמים שכר דירה. ובצדק רב. הנזק הכספי גדול בהיעדר שכר דירה בתקופה זו, ובעוד הדירה מאוכלסת, עוגמת הנפש והתסכול מכבידים שבעתיים. נשמע מוכר? האם גם אתם השכרתם את דירתכם ונתקעתם עם שוכרים סרבנים? האם אתם רוצים לדעת מה לעשות כדי להימנע ממצב דומה או לפתור אותו במהירות וביעילות. איך עזרתי ללקוח שהשוכרת בדירתו סירבה לשלם (ואני יכול לעזור גם לכם) – במאמר חדש שהעליתי לבלוג "דירה להשכיר". מוזמנים לקרוא, ליישם ולשתף

שוכרים מתוחכמים שאינם רוצים לשלם יודעים שידם על העליונה, מפני שהבעלים אינם יכולים לעשות דין לעצמם והם כפופים להוראות החוק (הקובע, שגם אם שוכר לא משלם, שהייתו בדירה מותרת לו עד להוראה אחרת מבית המשפט). השוכר מסתכן לכאורה בחיוב כספי בעתיד, אולם אם ממילא אין לו במה לשלם – אזי הרוויח כמה חודשי דיור חינם.

פינוי שוכרים הוא תהליך מורכב שיש לבצעו בקפידה שלב אחר שלב. כל טעות בדרך עלולה להיות מנוצלת ע"י השוכר ושהייתו בנכס תארך עוד, שכן גם לשוכרים יש זכויות והגנות על פי חוק. מנהל נכסים, משכירים מנוסים, או בעלי ייעוץ צמוד, יודעים לנסח חוזה המכיל את ההגנות של השוכרים, להיות ערוכים לכל הפרה מצד השוכר. ולהימנע מלהשכיר את דירתם למי שההגנות אינן תופסות לגביהם (למשל: לבעל דירה אסור לנתק על דעת עצמו מים וחשמל לדירה, אסור לו להיכנס לדירה בלי רשות הדייר. אם השוכר לא משלם שכ"ד על הבעלים לממש את הביטחונות שבידיו – אבל לא לפעול להוצאת השוכר על דעת עצמו. דייר ללא ביטחונות מספקים – להימנע מלהשכיר לו.). אולם קורה ששוכרים רעים מצליחים בכל זאת להיכנס לנכס… כעת, האתגר הוא להיפטר מהם במינימום נזק.

שלומית היא אם חד הורית, נאה ורהוטה, ואפילו ידוענית לשעתה, ששכרה דירה קטנה לה ולבנה. היא סיפקה ערבות של אמה ועשתה רושם טוב. בחודשים הראשונים של השכירות שילמה את שכר הדירה כסדרו, אלא שיום אחד החלו לחזור גם הצ'קים של שלומית וגם המחאות הערבות של האם. הדיירת הכריזה שאין לה איך לשלם ודרשה מבעלי הדירה שיפסיק להציק לה. המשכיר המתוסכל, שהמשיך להתדפק על דלתה, נאלץ להתמודד עם המשטרה שהשוכרת הזמינה, בכל פעם שהגיע לדירה על מנת לדרוש את שכר הדירה המגיע לו.
בשלב זה פנה בעל הדירה הנואש אליי, וביקש את עזרתי.

דבר ראשון: יצרתי קשר עם השוכרת
עם קבלת הטיפול בדירה התקשרתי לשלומית. הצגתי את עצמי כמיופה כוחו החדש של הבעלים לטיפול בדירה, וניסיתי לברר אתה בטלפון מה הבעיה. מדוע היא נמנעת מלשלם שכ"ד ואיך נוכל להתקדם לפתרון.
היא השיבה שכעת אין ביכולתה לשלם וגם אין לה לאן ללכת. לדבריה, הילד לומד בבית ספר קרוב ומעבר דירה למקום מרוחק לא בא בחשבון. ועל כן אמרה שהיא תיצור קשר כשתסתדר, ושאין טעם להטרידה עד אז.

השוכרת הפכה את הבעיה שלה לבעייתו של בעלי הדירה. לא ניכר בשיח של השוכרת אמפטיה למצבו של הבעלים, ולא ניכרה בה הענווה של נזקקת ופולשת בעל כורחה. היא דיברה ככובשת העושה בנכס כרצונה.
ובינתיים, הדירה נושאת משכנתא, ונמנעת ההכנסה השוטפת שהבעלים סמך עליה לפרנסתו.

כאמור, לשוכר יש זכויות בנכס ואין אפשרות לטרטר אותו יותר מדי. כל צעד חייב להיעשות בדרך חוקית, שאחרת יוכל השוכר לתבוע את המשכיר, להתלונן נגדו במשטרה, ולא רק שימשיך לא לשלם שכר דירה, הוא יוכל אף לגרום לבעלים לפצות אותו… משום כך חשוב לפעול נכון[ לבצע את הפעולות הנכונות ולדייק בסדר הפעולות – בין שאתם עושים זאת בעצמכם או באמצעות מנהל הנכס, או עורך דין.

לבקשתו של בעלי הנכס פתחתי בהליך לפינוי מהיר על פי אפשרויות החוק. לא אפרט כאן את כל ההליך. המעוניינים ימצאו את החומר ברחבי הרשת בשפע רב. הסברתי לבעלים את המצב וסוכם שאפעל באופן החוקי והמהיר ביותר לפינוי.

דבר שני: הגשתי את המסמכים המשפטיים לשוכרת
בכל תהליך התמודדות עם שוכרים בעייתיים חשוב מאוד להעביר להם את תחושת הלחץ. אסור לתת להם לשהות בנכס בשלווה. עליהם לדעת שבכל רגע משהו עלול לקרות – באופן חוקי לחלוטין, שכן שוכרים מתוחכמים יידעו לנצל כל פעולה אפורה לטובתם. במקרה זה כך היה המצב. השוכרת הכירה כל פינה ופרצה בחוק והיה ברור שנקיטת צעד חד צדדי שאינו חוקי לגמרי יגרור תגובה מצידה שרק תשהה את פינויה מהנכס.

לפיכך, הגשתי תביעה בהליך מקוצר לפינוי השוכרת מהדירה בשל הפרת חוזה (בשלב זה ללא תביעה כספית, כפי שמאפשר החוק בהליך מקוצר). אלא שבמקרה זה, על התובע להוכיח שהנתבעת קיבלה לידיה את כתב התביעה.

והנה טיפ חשוב מאוד 
כתב התביעה נשלח בדואר רשום על ידי בית המשפט, אולם ניתן לבקש רשות למסירה אישית. במסירה אישית התובע מוודא שהנתבע מקבל לידיו את התביעה ואף מחתים אותו על כך.
אלא שנתבע יעשה ככל שביכולתו שלא לקבל לידיו את כתב התביעה, ובבוא העת יוכל לטעון שלא קיבל את התביעה וההליך יתארך עוד.

ביקשתי מבית המשפט רשות למסירה אישית וקיבלתי, ואז פניתי לשליח מיוחד המתמחה במסירת כתבי בית דין לנתבעים. מדובר בחבר'ה מיומנים הפועלים על פי חוק ויודעים בדיוק מה לעשות כדי שגם נתבעים "מתוחכמים" יקבלו את כתב התביעה ואף יחתמו עליה. השליח הגיע לשוכרת, מסר לה את התביעה, החתים אותה ואף ערך תצהיר על כך בפני עו"ד (עוד פעולה משפטית על הדרך…).
כל סיפור המסירה לקח יומיים ועלה 150 ₪ (שווה כל שקל). חשוב לומר, כי כאשר נתבעים מקבלים מגורם שלישי כתב תביעה – הביטחון שלהם מתערער, וגם שלומית השוכרת התחילה להבין שמשהו קורה ושהשהות שלה בנכס הולכת ומתקצרת.

היא קיבלה 30 יום להגיב, וכיוון שלא עשתה דבר, ניתן כעבור 30 יום צו פינוי, שהודבק על דלת הדירה. בשלב זה הבעלים, שהיה מעורב בכל התהליכים, החל לראות את האור בקצה המנהרה…

דבר שלישי: תביעה כספית נגד השוכרת
משניתן צו פינוי נגד השוכרת, 34 יום מעת שקיבלתי את הנכס לטיפולי, הוגשה תביעה כספית קצרה שכללה את כל חוב שכר הדירה, הוצאות הטיפול ועוד. גם תביעה זו הוגשה לה בנוהל שליח. עתה, כאשר ביד השוכרת צו פינוי תוך 15 יום, תביעה כספית גבוהה, וגם שליח לא נחמד ומיומן המבקר אותה מעת לעת – השהות בדירה כבר לא התאימה לה יותר, וביום ה- 41 מעת קבלת הנכס לטיפולי – היא עזבה.

תוך פרק זמן קצר מאוד סודרה הדירה, ושוכרים חדשים וטובים נכנסו. בעלי הדרה חשו הקלה עצומה כאשר דירתם שוחררה והם חזרו ליהנות שוב משכר הדירה.

התביעה הכספית נגד הדיירת התקבלה במלואה ונפתח תיק הוצאה לפועל. נקווה שהבעלים ייראו ביום מן הימים את הכסף האבוד… ובינתיים הדירה ממשיכה "לעבוד", והסיכון שדירתם תיפול שוב בידי שוכרים מסוכנים, קטן משמעותית.

בשורה התחתונה
כמנהל נכסים קיבלתי דירה להשכרה עם שוכרת בעייתית, ובפרק זמן מינימלי הצלחתי להוציא אותה מהדירה ולהכניס שוכרים טובים. הדירה מושכרת שוב. השוכרים טובים וכמובן הבעלים שבעי רצון ושלוות הנפש חזרה אליהם.

כמו שיכולתם לראות במאמר, חשוב מאוד לנקוט את כל האמצעים כדי להימנע משוכרים בעיתיים, אך כאשר בכל זאת נחשפים לשוכרים כאלה, צריך לדעת כיצד להתמודד איתם במהירות ולעשות זאת במינימום הוצאות. עלות ההליך שתיארתי הסתכמה בעיקר בהוצאות אגרה לבית המשפט ו-2 שליחויות. השוכרת פונתה במהירות והנכס חזר להניב כמצופה.

עכשיו אתם
הראיתי לכם איך נקראתי איך התבקשתי לסייע בפינוי שוכרת סרבנית מדירה של לקוח, ואיך טיפלתי בבעיה בדיוק לפי הוראות החוק ומנעתי נזק גדול פי כמה. עכשיו תורכם. מה אתם יכולים להוסיף מניסיונכם? איך אתם הייתם פותרים את הבעיה? נשמח אם תשתפו אותנו פה למטה, בתגובות, כדי שכולנו נוכל ללמוד ולצמוח.

הצעד הבא שלכם להצלחה
אהבתם? שתפו את המאמר עם חברים ומכרים. רוצים לקבל ממני עוד הרבה טיפים מועילים, עצות שוות והדרכה מעשית לטיפול נכון ורווחי בדירה להשכרה? הקליקו עכשיו על הקישור והורידו את מדריך הבזק "תשואה ללא הפתעה" – במתנה ממני ולגמרי בחינם.

השארת תגובה