ניהול נכסים למכירה

2 כתבות בעיתוני סוף השבוע על ניהול ואחזקת בנייני מגורים

דה מרקר מ :21/6/19 התפרסם ראיון עם פיטר ויין ריס, מהנדס הסיטי של לונדון, על ניהול ואחזקת מבנים.

 

כמעט שלושה עשורים שימש פרופ' פיטר ריס מהנדס העיר של הסיטי של לונדון. אזור זה, המכונה גם "המייל המרובע "(Square Mile) הוא מקום מגוריהם של כ–10,000 תושבים בלבד, אך מנקז אליו מדי יום כ–300 אלף בני אדם — ומוגדר כמרכז הפיננסי השני בחשיבותו בעולם, שני רק לניו יורק.
אפשר לקרוא את כל הראיון כאן.  הראיון עוסק בתנופת הבניה לגובה בכל העולם וגם בישראל. להלן התייחסותו למגדלי המגורים:

בנייני המגורים הגבוהים  יוצרים אווירה לא כל כך נעימה במרחב הציבורי.  הגובה מבודד את האנשים, פחות אנשים נמצאים  בגובה העיניים, נפגשים ויוצרים קשר זה עם זה.  לבניינים אלה בעיות תחזוקה מובנית, ותוך פרק זמן קצר יחסית הם מתיישנים.

מה בנוגע לתחזוקה? מדוע היא מטרידה יותר במגדלי מגורים?

"בעלים של בנייני משרדים בלונדון יודעים שתקופת ההשכרה המקסימלית של בניין הוא 25 שנה.  הבעלים משתדלים לשמור על אטרקטיביות הבניין ומקפידים על תחזוקה ראויה.  עם זאת, כל 25 שנה יש לחדש את כל תשתיות הבניין, מעליות ומעטפת חיצונית.   בתקופה זו הבניין מפונה מכל השוכרים.  כאשר כללי התחזוקה ידועים מראש – זו השקעה אידיאלית לקרנות הפנסיה למשל, והם מממנים רבים מבנייני המשרדים בעיר."

ואתה חושש שאין תמריץ לאחזקת בנייני מגורים?

"בהחלט. אין בבנייני המגורים מערכת נכונה של תחזוקה.  אחזקת המערכות נעשית כדי למנוע כשל בטווח המיידי, אך אין התייחסות מעבר לזה.  חובה לקחת בחשבון את החלפת המעליות, המעטפת ועוד תשתיות בעוד 25 שנה, או פחות לפעמים.  החכירה של בנייני מגורים היא ל 100 שנה, אך הבניין יתבלה הרבה לפני.  היזמים מכוונים לרווח מקסימלי בטווח המיידי בתהליך די מהיר.  קניית קרקע, תכנון וקבלת היתר – והדירה נמכרת למשקיעים בדרך כלל עוד בטרם החלה הבניה בפועל.  עם השלמת הבניין המשקיעים מוכרים הלאה, כאשר הרווח כבר בכיסם.  בניה כזאת נעשית רווחת יותר ויותר ויש לזה השפעה שלילית על הערים"

על הדיירים להשכיל לנהל את הבניין במקצועיות רבה כדי לשמר אותו, ובעיקר למנוע מהשטח הציבורי להישחק ולהידרדר.

חובה לתחזק בקפדנות את בנייני המגורים הגדולים ואף לחדש בניין כל פרק זמן קצוב כדי לשמר בניין בטוח וראוי (מעליות, חיפויים, מעקות, תאורה ובעצם כמעט הכל).

תנופת הבניה לגובה ניראה שהיא רק בתחילתה.  חובה על המדינה לדאוג שבנייני ענק אלה לא יהפכו למלכודות עבור הדיירים ברבות הימים.

מקור ראשון, מוסף דיוקן מ 21/6/19: "הכל זה מלמעלה" על אחזקת בנייני מגורים בארץ ובעולם.

הכתבת מאיה פולק מספרת על תולדות הבניה לגובה בארץ ובעולם ומתארת את ההוויה הישראלית הנוכחית: לא מעט ישראלים בוחרים היום לגור במגדלי מגורים על כל הנלווה לכך. להיכנס ללובי מחופה שיש, שבו לעיתים יושב שוער, ולא לחדר מדרגות עמוס אופניים ועגלות ילדים.  להשליך את הזבל לפיר במקום, במקום לרדת עם שקית מטפטפת לחדר האשפה.  לשלם לחברת ניהול מקצועית, במקום לוועד בית המורכב משכנים שנאלצו להתנדב למשימה.

למידע נוסף בנושא ניהול ואחזקת בנייני מגורים בעמוד הבא

הכתבת מראיינת מספר מומחים בתחום:

ישראל גודוביץ, אדריכל, לשעבר מהנדס העיר ת"א:
גודוביץ מצביע על כמה מהבעיות של מגדלי המגורים אבל מודע לחיוניות שלהם בעתיד הבניה בארץ.  "לא רק שלא יודעים לתחזק, גם לא בונים כמו שצריך. כשיקרה אסון, יגלגלו את זה מאחד לשני, יגידו שהאכיפה העירונית לא בדקה ושהאכיפה של הקבלנים לא היתה, כולם יצאו מזה נקיים וללא רבב".

סיגי בארי, מנהלת אגף במינהל התכנון באוצר:
"במינהל התכנון בוחנים חקיקה שתאפשר שמירה על תחזוקת המגדלים לאורך זמן".

פרופ' רחל אלתרמן תכננת ערים, הטכניון:
הדיירים  –  לא אותם רוכשי פנטהאוזים יוקרתיים, אלא ההמונים שעוברים לרבי קומות –  לא עורכים ביניהם מגבית ומקציבים מראש סכומי כסף לשיפוצים מאסיביים ועבודות תחזוקה משמעותיות.  משפחה שמשלמת משכנתא וצריכה לממן גנים לילדים שלה, לא תוציא פתאום אלפי שקלים על שיפוץ הבניין, ולכן יש פה כשל שוק מובנה. עד היום זה לא ניטמע, ויש עצימת עיניים תוך ניסיון למצוא פתרונות של פלסטר.

אדריכל שרון רוטברד, מרצה בכיר בצלאל: קומבינה של פוליטיקאים ויזמים:
לדבריו, הפוליטיקאים שמתקדמים בניה לגובה נהנים מפירות יצירתם בטווח הקצר.  תוך שנתיים שלוש מוקמים לתפארת שכונות ענק יפהפיות המתנשאות לגובה של עשרות קומות. הפוליטיקאי גוזר את הקופון שלו על מבני הענק שהיתה לו יד בהקמתם.  בעוד 10-15 שנה כשיתעוררו בעיות התחזוקה המורכבות והיעדר ניהול נכון – הפוליטיקאי במקום אחר, אך הבניינים על דייריהן לא הולכים לשום מקום.
תהליך ההזדקנות של מגדל הוא הרבה יותר מהיר מאשר בבניינים אחרים.  מגדל בן 10 שנים כבר נחשב לא חדש, אחרי 20 שנה הוא מתחיל להיות ישן, ואחרי 30 שנה – מסוכן.

טפסר בכיר חיים תמם ראש אגף במערך הכבאות וההצלה:
במקרה שפורצת אש לא כדאי לדיירים להסתמך על פינוי, אלא על הציוד לצורך התמודדות עם שריפות. הבעיה היא שרבים מהמגדלים לא מתוחזקים כיאות, ואין כל ביטחון שמערכות אלו יפעלו אם יעלה צורך.  זו רק שאלה של זמן עד שתתרחש קטסטרופה.  יחד עם השר לבטחון פנים גלעד ארדן יצאנו בהצעה לתקנות שיחייבו לבצע תחזוקה.  כרגע ההצעה תקועה וטרם עברה את אישור ועדת הפנים של הכנסת.  אלו תקנות קריטיות שיכולות להציל חיים, ויהיה נורא אם יחליטו לפרסם אותן רק אחרי אסון קטלני.

בסוף שבוע אחד התפרסמו 2 כתבות שמדברות ממש באותה שפה. בעוד מקור ראשון מתמקד במומחים מישראל, דה מרקר מראיין מומחה בינלאומי – אך הם אומרים את אותם דברים.
הבניה לגובה מחייבת תפיסה חדשה של התנהלות בעלי דירות.  תם עידן "וועד הבית" המוכר מפעם.  לנהל בניין זה מקצוע.  כבר לא עבודה צדדית של מתנדב מהבניין, אלא תפקיד בעל אחריות מכרעת עד כדי הצלת חיים.  תחזוקה מקצועית של בנייני המגורים הגבוהים על ידי חברת אחזקת מבנים זה צעד מתחייב וקרוב לוודאי שיעוגן בתקנות על ידי הרשויות.

 

 

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email